Assurance habitation pour SCI : le guide pratique

Gérer une SCI, c’est gérer un bien immobilier à plusieurs. Bonne idée sur le papier, mais à condition de bien couvrir ce patrimoine commun. L’assurance habitation pour SCI est là pour ça : protéger les murs, les locataires et les associés… en cas de pépin.

Voici tout ce que vous devez savoir pour choisir la bonne assurance et éviter les mauvaises surprises. ☺️

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une Société Civile Immobilière (SCI), c’est une structure juridique qui permet de détenir et gérer un bien immobilier à plusieurs. Elle est souvent utilisée pour un investissement locatif dans la pierre, simplifier la gestion locative ou organiser la transmission d’un patrimoine.

La SCI peut posséder un logement occupé par un locataire, laissé vacant ou habité par l’un des associés. Et selon les cas, les obligations en matière d’assurance habitation ne sont pas les mêmes.

Est-ce que l’assurance habitation est obligatoire pour une SCI ?

Tout dépend de la situation du bien détenu 👇

1. SCI propriétaire en copropriété

Depuis la loi ALUR (2015), une SCI qui détient un logement en copropriété doit souscrire une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO). Cette assurance obligatoire protège le bien même s’il est vacant ou occupé sans contrat de location.

(Notez que de nombreux dégâts peuvent survenir même en l’absence de locataire comme des canalisations gelées les hivers bien froids !).

2. SCI propriétaire hors copropriété

Pas d’obligation légale, mais fortement recommandé ! En cas d’incendie, de dégât des eaux ou d’événement climatique qui causeraient des dommages matériels, les réparations seront à la charge de votre SCI si elle n’est pas assurée.

3. Logement loué par la SCI

L’assurance multirisques habitation est obligatoire pour protéger le logement des risques locatifs et autres dégradations. Votre locataire doit d’ailleurs vous fournir une attestation d’assurance au moment de la signature du bail ; elle doit comprendre les garanties contre les sinistres et la garantie responsabilité civile.

De votre côté, en tant que SCI, vous devez souscrire une assurance PNO. Elle permet de couvrir les dommages au logement, notamment en dehors des périodes de location ou pour les sinistres qui ne sont pas pris en charge par l’assurance habitation du locataire. 

Elle peut également intervenir même si le locataire est bien assuré, pour couvrir les dommages qui relèvent du propriétaire (par exemple : catastrophe naturelle).

Autrement dit, c’est une protection essentielle pour préserver le bien immobilier de la SCI, même en l’absence d’occupant.

Important : fonctionnement de la couverture Lemonade pour une SCI

Chez Lemonade, l’assurance peut couvrir un bien détenu par une SCI uniquement si le contrat d’assurance est au nom du gérant de la SCI, et non directement au nom de la SCI.

Pour mieux comprendre, voici les conditions à respecter :

• Le gérant est le représentant légal de la SCI.
• Nous pouvons communiquer exclusivement avec lui, même si cela n’est pas précisé dans le contrat.
• Aucune procuration ou accord préalable des autres associés n’est exigée, car le gérant agit pour le compte de la SCI.
• Pour qu’un sinistre soit indemnisé, les statuts de la SCI doivent indiquer que le gérant est la personne habilitée à recevoir le paiement des indemnisations.

Pourquoi assurer sa SCI est indispensable ?

Même si la loi ne l’impose pas toujours, assurer votre SCI, c’est loin d’être optionnel. Une bonne couverture, c’est la base pour éviter les mauvaises surprises et protéger votre investissement collectif.

Concrètement, souscrire une assurance habitation propriétaire en SCI vous permet de :

• De protéger le bien contre les sinistres (dégâts, catastrophes naturelles…)
• De rassurer les locataires et les partenaires
• De garantir la pérennité de la société et de ses revenus

En cas de sinistre non couvert, c’est la SCI (et donc les associés) qui devra assumer les frais. Et selon l’ampleur des dégâts, la facture peut vite grimper !

Quel contrat d’assurance multirisque habitation (MRH) pour protéger votre SCI ?

Une SCI peut souscrire plusieurs types de contrats selon la façon dont le bien est utilisé.

L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)

C’est la couverture de base. L’assurance PNO protège votre bien immobilier , qu’il soit occupé ou non par un locataire. Elle intervient notamment pour les sinistres non pris en charge par l’assurance du locataire, ou dans les cas où ce dernier n’est pas responsable, comme les dégâts liés à une catastrophe naturelle ou une infiltration d’eau par la toiture.

Elle couvre toutes les galères qui pourraient survenir et qu’on ne vous souhaite pas :

• Les sinistres (incendie, dégâts des eaux…)
• La responsabilité civile du propriétaire
• Les dommages causés aux parties communes (nous couvrons votre quote-part, mais uniquement si ces dommages ne sont pas déjà pris en charge par l’assurance de la copropriété ou par celle du locataire.)

L’assurance Propriétaire Occupant

Cette couverture inclut :

• Les biens personnels de l’occupant
• La responsabilité civile en tant qu’habitant
• Une clause spéciale précisant que le bien est détenu par une SCI

Si un des associés vit dans le logement détenu par la SCI, il vaut mieux prendre une assurance locataire plutôt qu’une assurance PO. 

Quelles options complémentaires pour une SCI ?

Certaines protections peuvent être ajoutées au contrat pour renforcer la couverture :

Garantie loyers impayés (GLI)

Si votre SCI met un logement en location, cette garantie permet de compenser les défauts de paiement des locataires. Chez Lemonade, nous ne proposons pas de garantie loyers impayés liée à un défaut de paiement du locataire. En revanche, si un sinistre couvert par votre contrat (comme un dégât des eaux ou un incendie) rend le logement temporairement inhabitable et impossible à louer, nous couvrons la perte de revenus locatifs pendant la période d’indisponibilité.

C’est une protection essentielle pour préserver la trésorerie de la SCI en cas de coup dur !

Garantie vol et vandalisme

Indispensable si le bien est meublé, ou s’il contient des équipements de valeur appartenant à la SCI. La garantie vol et vandalisme couvre les effractions, actes de vandalisme ou vols avec intrusion. Elle protège aussi les dégradations causées par de vilains intrus (porte fracturée, vitre brisée, tags, etc.). Selon le contrat d’assurance, la prise en charge peut inclure le remplacement des objets volés ou la remise en état des locaux.

Assurance dommages-ouvrage (DO)

À ne pas confondre avec l’assurance PNO : la DO est une assurance indépendante, obligatoire en cas de construction ou de gros travaux. Elle couvre les vices ou malfaçons qui affectent la solidité du bâti (fissures, affaissement, infiltrations…) ou les équipements indissociables (toiture, fondations, plancher…). Son grand avantage ? Une indemnisation rapide, sans avoir à attendre qu’un tribunal détermine les responsabilités. Elle s’inscrit dans le cadre de la garantie décennale et reste valable 10 ans après la réception des travaux.

Protection juridique

Cette option vous accompagne en cas de litige avec un locataire, un artisan, un voisin ou un syndic. L’assurance prend en charge les frais d’expertise, les honoraires d’avocats ou les coûts de procédure. Elle peut aussi vous conseiller dès les premiers signes de conflit, pour éviter que les choses dégénèrent. Un vrai plus pour protéger la SCI dans toutes les situations un peu tendues.

En résumé

Assurer une SCI, c’est protéger un projet commun contre les imprévus (et on sait qu’il peut y en avoir… parole d’assureur !). 

Pour bien faire les choses :

• Identifiez le type d’usage du bien (location, vacance, occupation par un associé)
• Choisissez l’assurance adaptée (PNO, MRH, propriétaire occupant)
• Ajoutez les options “à la carte” selon vos besoins
  

Vous avez un doute sur la couverture à choisir ? Comparez les contrats ou faites appel à un expert pour y voir plus clair. Une SCI bien assurée, c’est un patrimoine bien protégé.

Questions fréquentes